A Bolha da Incorporação: o que existe entre um terreno e um empreendimento pronto

A Bolha da Incorporação: o que existe entre um terreno e um empreendimento pronto
Quem passa na frente de um empreendimento pronto vê a fachada, o paisagismo, a placa de vendas e, com sorte, um casal entrando no plantão para conhecer o decorado.

Quem trabalha com incorporação vê o terreno que ficou meses em negociação, a conta que mudou dez vezes até fechar, a legislação que determinou quanto poderia ser construído e o produto que começou de um jeito e precisou mudar pelo caminho. Vê a SPE constituída, o capital estruturado, o projeto aprovado, o registro de incorporação, a estratégia comercial, a obra, o financiamento e o repasse. Antes de existir um prédio, existiu uma sequência enorme de decisões.
Em 24 anos trabalhando com empreendimentos imobiliários, sentei em muitas dessas mesas, e uma coisa sempre me chamou atenção: existe uma língua própria sendo falada dentro delas. Coeficiente de aproveitamento, VGV, cota de solidariedade, permuta física, taxa de ocupação, VSO, tabela de vendas, medição de obra, financiamento à produção.
Quem está dentro acompanha a conversa naturalmente. Quem está de fora pode ouvir uma reunião inteira sem entender exatamente o que foi decidido.
Foi assim que comecei a enxergar a incorporação como uma espécie de bolha: um território com linguagem própria, problemas próprios, riscos que só quem vive o mercado conhece e histórias que fazem sentido para quem já esteve daquele lado da mesa.
O caminho que existe antes das chaves
Tudo costuma começar com um terreno e uma pergunta aparentemente simples: vale a pena incorporar aqui?
Responder exige entender quanto aquele terreno representa dentro do negócio, que produto faz sentido naquele endereço, quem poderia comprá-lo, quanto esse público consegue pagar, quais empreendimentos já disputam esse comprador e se a conta inteira se sustenta. Um terreno pode permitir 80 unidades e, ainda assim, não existirem 80 compradores dispostos e capazes de pagar aquele preço.
Quando a decisão de seguir adiante é tomada, começa outra parte da jornada: negociação com o proprietário, estrutura societária, SPE, contratos, recursos próprios, investidores, financiamento. É nesse momento que fica evidente algo que quem olha um prédio pronto raramente percebe: incorporação envolve tanto estratégia financeira e jurídica quanto arquitetura e construção.
Depois entram projeto, aprovações, registros, comercialização, marketing, corretores, tabela de vendas, financiamento à produção, obra, medições, repasse e entrega. Escrito em poucos parágrafos, parece uma sequência organizada. Quem incorpora sabe que dificilmente ela acontece dessa forma.
Uma aprovação demora mais do que o previsto, uma conta precisa ser refeita, o banco muda uma condição, o orçamento de obra altera a viabilidade, o mercado responde de um jeito diferente do esperado e o produto precisa ser revisto. Cada decisão interfere na próxima.
Há muita gente dentro dessa bolha
Para um empreendimento chegar pronto à cidade, dezenas de profissionais participaram dele: arquitetos, engenheiros, advogados, corretores, profissionais de marketing, contadores, gerentes de banco, registradores, consultores, equipes comerciais, mestres de obra e fornecedores. Alguns acompanham o negócio inteiro, outros entram em uma etapa específica, e todos fazem parte da mesma cadeia.
Talvez uma das coisas mais interessantes desse mercado seja perceber quantas pessoas estão dentro da incorporação sem se reconhecerem como parte desse universo. A advogada que estrutura uma SPE está dentro. A arquiteta que estuda o potencial de um terreno também. Quem conduz uma aprovação, quem estrutura o crédito, quem vende o empreendimento, quem administra a obra e quem acompanha o repasse fazem parte da mesma trajetória.
Cada uma enxerga um pedaço. O empreendimento só acontece quando esses pedaços conseguem conversar.
As histórias que quase nunca aparecem
Existe ainda uma parte da incorporação que fica fora das fotografias dos lançamentos: o terreno que parecia excelente e não fechou conta, a aprovação que travou, a negociação que levou meses, o lançamento que respondeu de maneira completamente diferente do esperado, a decisão que parecia pequena e custou caro alguns meses depois.
Existem também os acertos, as soluções encontradas no meio do caminho e aquele empreendimento que começa como uma planilha cheia de hipóteses e, anos depois, vira endereço para centenas de famílias.
Durante muito tempo, grande parte desse conhecimento ficou restrita às mesas de reunião, aos grupos de incorporadores e às conversas de bastidor.
Foi observando esse universo ao longo da minha trajetória, primeiro projetando para incorporadores e depois vivendo a incorporação do outro lado da mesa, que comecei a chamá-lo de Bolha da Incorporação.
Bolha no sentido de reconhecimento: quem está dentro entende a linguagem, as decisões, os riscos, as dúvidas e a sensação de acompanhar um terreno vazio se transformar em empreendimento.
Existe muito conhecimento nessa trajetória que ainda precisa circular, especialmente entre nós, mulheres da construção e do mercado imobiliário.
Talvez você trabalhe com arquitetura, engenharia, direito, vendas, crédito, marketing ou obra e nunca tenha pensado dessa maneira. Se alguma etapa do caminho entre o terreno e a entrega das chaves passa pelas suas mãos, você já faz parte dessa história.
Você também está dentro da Bolha da Incorporação.
Tatiane Hernandes é arquiteta, CEO da Tatiane Hernandes Arquitetura, incorporadora pela Amalco Empreendimentos Imobiliários e autora do livro Antes do Projeto. A Bolha da Incorporação está no Instagram em @bolhadaincorporacao @arqtatianehernandes @tatianehernandesarquitetura