O empreendimento começa antes do projeto

Um empreendimento costuma chegar ao arquiteto como se já tivesse começado: existe um terreno, algumas premissas e uma expectativa sobre o que será construído.

Depois de 24 anos trabalhando com arquitetura para incorporadores, aprendi que as decisões mais importantes acontecem muito antes da primeira linha do projeto.

Quando um terreno chega ao escritório, algumas respostas costumam vir prontas: quantas unidades serão construídas, quais serão as metragens, qual tipologia será adotada, qual padrão terá o empreendimento e até quanto se pretende vender o metro quadrado.

Existe uma pergunta que deveria vir antes de todas essas respostas:

Para quem estamos construindo?

Ela parece simples, mas muda completamente a maneira de pensar um empreendimento imobiliário.

Um terreno pode permitir muitas coisas. A legislação determina o que é possível construir, e ainda falta decidir o que deve ser construído ali.

Entre o potencial construtivo de um terreno e o produto que efetivamente chegará ao mercado existe uma sequência de decisões que define boa parte do resultado daquele negócio.

É preciso entender onde esse terreno está inserido, quem compra naquela região, quais produtos estão sendo ofertados, por quais valores, quais tipologias encontram demanda, qual é a capacidade de pagamento daquele público e que produto consegue transformar todas essas informações em uma operação viável.

É nessa etapa que uma decisão de arquitetura começa a interferir diretamente em metragem, ticket, custo, velocidade de venda e margem.

Quando a compra vem antes da conta

Um dos erros que mais observo acontece quando o incorporador se apaixona primeiro pelo terreno e tenta descobrir depois o que fazer com ele.

O preço parece interessante, a localização parece promissora, o potencial construtivo chama atenção, e a compra acontece. Só então começa a busca por um produto que faça aquela conta funcionar.

Já vi terreno barato virar negócio caro.

Já vi o máximo de área permitida pela legislação resultar no produto mais difícil de vender do bairro.

Em alguns casos, construir mais significou vender pior. Em outros, reduzir uma área, rever uma tipologia, mudar o mix de unidades ou reposicionar o produto melhorou significativamente sua aderência ao mercado.

O comprador precisa entrar na sala antes do projeto

Outra situação bastante comum é definir o produto olhando para aquilo que o empreendimento vizinho fez.

“Eles fizeram apartamentos de dois dormitórios e venderam.” Então fazemos dois dormitórios.

“Os studios estão vendendo naquela região.” Então fazemos studios.

O prédio do lado pode ter vendido por outro ticket, em outro momento de mercado, para outro comprador e com uma estrutura de custos que você nem conhece.

A tipologia se copia em uma tarde. O resultado depende de tudo o que ficou fora da cópia.

Por isso, gosto de pensar que o comprador precisa entrar na sala antes mesmo de o arquiteto começar a desenhar.

Suas necessidades, sua capacidade financeira, sua rotina, seus desejos e sua percepção de valor precisam estar representados nas decisões que darão origem ao empreendimento.

Quando entendemos quem queremos atingir, a metragem passa a ter uma razão, a planta responde à forma como aquela pessoa pretende viver, as áreas comuns são definidas pelo valor que realmente entregam ao produto e a fachada comunica o posicionamento que queremos construir.

É assim que a arquitetura começa a construir valor antes mesmo de existir como desenho.

Arquitetura também é decisão de negócio

Foi trabalhando durante todos esses anos com incorporadores que passei a enxergar a arquitetura dessa maneira.

Antes de definir a arquitetura, preciso entender o negócio que aquele edifício precisa sustentar.

Qual é o objetivo do incorporador? Quem é o comprador? Quanto esse comprador consegue e aceita pagar? Qual produto encontra espaço naquele mercado? Qual configuração equilibra desejo, custo e resultado?

Essas perguntas influenciam diretamente aquilo que será projetado.

Uma planta determina metragem, eficiência e possibilidade de venda. Uma área comum ocupa metros quadrados que precisam justificar sua existência. Uma escolha de fachada interfere em custo e posicionamento. Uma tipologia altera ticket, quantidade de unidades e público comprador.

Quando começamos a enxergar essas relações, o projeto passa a responder a uma estratégia.

Foi a repetição desse raciocínio ao longo da minha trajetória que me levou a organizar o Método TH, conectando estratégia, viabilidade, produto, posicionamento e arquitetura desde as primeiras decisões de uma incorporação.

Mais tarde, essa mesma experiência deu origem ao meu livro Antes do Projeto.

O título nasceu de uma convicção construída ao longo dos anos: muitos dos problemas que aparecem durante o projeto, na obra ou na comercialização começaram em decisões tomadas muito antes.

Quanto mais cedo decidimos bem, maior é a nossa capacidade de mudar o resultado

Existe uma característica da incorporação imobiliária que considero fundamental: o custo de mudar uma decisão cresce conforme o empreendimento avança.

Antes do projeto, mudar uma tipologia significa alterar uma premissa.

Durante o projeto, significa refazer trabalho.

Na aprovação, significa rever processos.

Na obra, significa custo.

Depois do lançamento, significa estoque.

É por isso que dou tanta importância à etapa inicial.

É quando ainda podemos testar diferentes cenários, comparar produtos, estudar metragens, rever o número de unidades, confrontar o potencial do terreno com a demanda e colocar cada alternativa na conta.

Também é quando podemos descobrir que uma ideia que parecia excelente não se sustenta quando analisada por inteiro.

E decidir não seguir pode ser uma excelente decisão.

Existe muito valor em identificar cedo um produto que precisa ser revisto ou um terreno cuja conta não fecha nas condições esperadas.

O problema é descobrir isso depois de investir em projeto, aprovação, marketing, obra ou lançamento.

Quanto mais o empreendimento avança, menos espaço existe para corrigir uma premissa equivocada sem impacto financeiro.

Construir começa muito antes da obra

Quando olhamos um edifício pronto, enxergamos sua arquitetura, sua fachada, seus espaços e a maneira como ele ocupa a cidade.

Por trás dele estão centenas de decisões que ninguém vê.

Antes de construirmos metros quadrados, decidimos quem poderá comprá-los, quanto essas pessoas estarão dispostas a pagar, como utilizarão aqueles espaços, quais atributos perceberão como valor e se aquela operação conseguirá entregar o resultado esperado.

Por isso, acredito que bons empreendimentos começam com boas perguntas.

Quem é o comprador desse produto?

Por que ele escolheria esse empreendimento entre tantas outras opções?

A conta funciona?

E qual arquitetura consegue transformar essas respostas em um produto coerente?

A arquitetura materializa decisões.

Quando essas decisões chegam ao projeto bem fundamentadas, o desenho chega livre para fazer o que sabe: dar forma a um bom produto.

O sucesso de um empreendimento começa antes do projeto.

Tatiane Hernandes
A Arquiteta do Incorporador