O projeto já estava aprovado. Vale a pena voltar atrás?

O projeto já estava aprovado. Vale a pena voltar atrás?

Na Mesa do Incorporador | Tatiane Hernandes

O incorporador tinha um projeto aprovado em mãos e queria voltar ao estudo original, aquele que previa mais pavimentos e mais unidades.

A decisão de reduzir o empreendimento havia partido dele. Meses antes, eu tinha apresentado a viabilidade aproveitando todo o potencial construtivo permitido pela legislação, e os números indicavam um empreendimento tecnicamente viável e financeiramente consistente.

Ele estava acostumado a desenvolver empreendimentos menores e considerou aquela verticalização um compromisso grande demais para assumir naquele momento. Pediu que reduzíssemos o projeto para menos pavimentos, menos unidades e uma operação mais próxima da sua experiência.

Eu apresentei o que aquela escolha representava em potencial construtivo e em resultado. Ele avaliou e decidiu seguir com o projeto menor, que foi desenvolvido e aprovado nesse formato.

Quando a decisão voltou à mesa

Com a aprovação em mãos, ele voltou a analisar o primeiro estudo. A comparação mostrou as unidades que o terreno comportava e que ficariam sem construir, o VGV adicional e a margem projetada que tinha ficado no papel. Ele queria recuperar aquele potencial.

Desenvolver o empreendimento maior exigia um novo processo de aprovação, com custos adicionais e o início da obra adiado, e ele tinha pressa para construir. Diante dessas condições, decidiu manter o projeto aprovado.

Lembro do silêncio dele depois de assinar. O empreendimento maior continuava possível, e a janela para fazer essa mudança com pouco custo tinha fechado.

O que entra nessa conta

Quando um incorporador considera rever um projeto aprovado, eu coloco dois cenários lado a lado na mesa.

O primeiro é o custo de voltar, considerando os novos projetos, as taxas, o prazo de aprovação e o custo de manter o terreno e o capital comprometidos durante esse período.

O segundo é o resultado de continuar. Ele parte do VGV e da margem do empreendimento aprovado e inclui uma parcela que nenhuma planilha registra como despesa, o potencial do terreno que ficou de fora.

Uma variável atravessa os dois cenários, a capacidade do incorporador de executar o empreendimento. Um projeto com mais unidades pode gerar um VGV superior e também pode exigir mais capital, aumentar a exposição ao mercado e ampliar a necessidade de financiamento. Por isso, a comparação precisa chegar ao resultado líquido, com custos, prazos, capacidade de execução e velocidade de vendas.

Há casos em que voltar compensa e casos em que a pressa da obra pesa mais, como pesou ali. O incorporador desse caso tinha uma razão legítima para preferir o projeto menor. Ele conhecia a própria estrutura e sabia o tamanho da operação que estava preparado para assumir.

O que faltou naquela primeira decisão foi colocar também na mesa o custo de uma eventual mudança de direção.

O momento da pergunta altera o preço da resposta

Esse caso ficou comigo porque mostra uma progressão que vejo se repetir em empreendimentos de portes e perfis muito diferentes. A mesma pergunta custa mais a cada etapa.

* Antes da compra do terreno, questionar uma premissa custa uma conversa.
* Depois da compra e antes de o produto estar definido, custa tempo de revisão.
* Com o produto definido e antes do projeto, custa refazer as diretrizes.
* Com o projeto desenvolvido, custa redesenho.
* Depois da aprovação, custa prazo, taxa e um processo adicional.
* Depois do lançamento, o ajuste aparece na forma de desconto.

Cada fase acrescenta compromissos, e esses compromissos reduzem a liberdade para mudar decisões sobre escala, tipologia e aproveitamento do terreno.

Quando você decide reduzir o potencial de um empreendimento, já calculou quanto custaria voltar atrás depois da aprovação?

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Sobre a autora

Tatiane Hernandes é A Arquiteta do Incorporador. Arquiteta há mais de 24 anos, desenvolveu mais de 1.300 projetos, é incorporadora e autora do livro Antes do Projeto, de onde vem o caso deste artigo. No Instagram, @arqtatianehernandes